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　　房地產(chǎn)企業(yè)，對開發(fā)的商業(yè)用房以售后回租方式對外出售。請問，房地產(chǎn)公司以“售后回租”經(jīng)營方式應(yīng)當(dāng)如何納稅？房屋產(chǎn)權(quán)過戶是否應(yīng)當(dāng)繳納契稅？

　　

　　一、營業(yè)稅

　　

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。所以，房地產(chǎn)公司將房屋出售給“經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”，雖然發(fā)生了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但不屬于銷售不動產(chǎn)行為，并且在會計處理上更注重實質(zhì)大于形式原則，對房屋的所有權(quán)以及與所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移，不確認(rèn)會計收入的實現(xiàn)。但銷售給非從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　

　　二、土地增值稅

　　

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令〔1993〕第138號）第二條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！督鹑谧赓U公司管理辦法》（中國銀監(jiān)會2014年第3號令）第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實取得相應(yīng)標(biāo)的物的所有權(quán)。標(biāo)的物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進行登記的財產(chǎn)類別的，金融租賃公司應(yīng)進行相關(guān)登記。”根據(jù)上述規(guī)定，承租方將房屋出售給融資租賃公司時，必須辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。而繳納土地增值稅是辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的條件之一，因此承租方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，不論出售對象是否為“經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”，均需按規(guī)定計算繳納土地增值稅。

　　

　　三、企業(yè)所得稅

　　

　　會計核算遵循實質(zhì)重于形式原則，所以，融資租賃售售后回租，不論出售對象是否為“經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”，均不確認(rèn)為銷售收入。在企業(yè)所得稅上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）第二條的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

　　

　　四、房產(chǎn)稅

　　

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。因此，自融資租賃合同約定開始日的次月起由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　

　　根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地〔1988〕15號）第四條的規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。因此，由于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)由出租人繳納土地使用稅。

　　

　　六、印花稅

　　

　　根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地〔1988〕30號)第四條的規(guī)定，銀行及其金融機構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式達到融資目的的業(yè)務(wù)，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。因此，對融資租賃業(yè)務(wù)如何繳納印花稅，應(yīng)區(qū)分不同情況處理：1、對經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)，其實質(zhì)是分期償還的固定資金借款，簽訂合同的雙方依借款合同繳納印花稅;稅率為萬分之零點五。2、其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)，租賃貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方的，其實質(zhì)為銷售不動產(chǎn)，簽訂合同的雙方依產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)繳納印花稅;稅率為書據(jù)所載金額的萬分之五。同時按照房屋租賃合同的千分之一繳納印花稅。

　　

　　七、契稅

　　

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。房地產(chǎn)公司出售房屋時，必須辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因此，不論受讓方是否為“經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”，均應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。但對回購的房屋，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）的規(guī)定，對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

　　

　　文章轉(zhuǎn)自：租賃視界，作者-茉莉花茶。