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　　沈陽市中級人民法院

　　

　　本案涉及房屋租賃期間因承租人對租賃物使用不善造成租賃物損毀時，應(yīng)當(dāng)如何賠償出租人因此造成的損失的問題。在承租人拒絕修復(fù)而出租人已經(jīng)修復(fù)租賃物，且承租人的行為對出租人將租賃物正常對外出租造成影響的情況下，出租人的損失包含兩部分，一部分是出租人對租賃物的修復(fù)費(fèi)用；另一部分是出租人的租金損失。

　　

　　簡要案情

　　

　　原告：王某

　　

　　被告：冠宇公司

　　

　　2011年9月9日，原告王某將位于江蘇省儀征市某地房屋的1、2層及后院的廚房租賃給被告冠宇公司，租金每月1500元，先付租金后入住。自2011年9月9日起至2013年9月8日止，被告租賃該房屋并支付了原告全部租金。其中，2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日，原、被告雙方以傳真形式簽訂了租房合同，其余租賃期間原、被告雙方未簽訂書面租賃合同。根據(jù)租房合同第二條、第五條的約定，被告在租住期間應(yīng)愛護(hù)原告的財產(chǎn)，保持墻體、地面、樓梯等處的清潔，不得隨地吐痰，不得損壞門窗玻璃及附屬設(shè)施，否則照原樣賠償；被告公司租住人員上下樓梯需穿軟底拖鞋，避免磨壞樓梯瓷磚。但被告公司工作人員未能遵守約定，造成原告房屋墻壁、地面、房門、天花板、吊扇等多處污染，產(chǎn)生了未清理的生活垃圾，房門、樓梯磚、燈具、插座、門玻璃等多處損壞。原告多次要求被告修理，但被告至租期結(jié)束也未能修理。被告在租賃期滿后未與原告對房屋進(jìn)行交接。2014年3月12日，原告王某向法院起訴，要求被告給付修復(fù)費(fèi)用4281元、賠償2013年9月9日至2014年1月8日的房租損失6000元、路費(fèi)600元。

　　

　　被告冠宇公司辯稱：租賃期間不存在人為損壞的情形，系使用過程中的自然損壞，認(rèn)可衛(wèi)生清理費(fèi)用1000元，對租金損失及路費(fèi)不予認(rèn)可。

　　

　　法院裁判

　　

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償損失。本案中，原告王某與被告冠宇公司之間的租房合同合法有效，被告應(yīng)當(dāng)賠償因其違約給原告造成的各項損失。原告主張房屋修復(fù)費(fèi)用4281元（包含材料費(fèi)、房屋維修人工費(fèi)、房屋衛(wèi)生清理人工費(fèi)、水電費(fèi)），根據(jù)原告的陳述及其提供的租房合同、照片、短信、證人證言、收據(jù)、銷貨清單，認(rèn)定原告因修復(fù)房屋損壞所支出的材料費(fèi)為2225元；對原告主張的房屋衛(wèi)生清理人工費(fèi)用500元，因被告予以認(rèn)可，故予以認(rèn)定；原告主張被告所欠水電費(fèi)156元，因原告提供的發(fā)票戶名與地址信息均不能證明是原告出租的房屋所發(fā)生，故對此費(fèi)用該院不予支持；原告主張修復(fù)房屋支付的人工費(fèi)用1440元，雖原告未能提供充分的證據(jù)證明其主張，但原告為修復(fù)房屋必然要支付相應(yīng)的人工費(fèi)用，參照江蘇省建筑裝飾業(yè)在崗職工平均工資，該院酌情支持720元；原告主張其丈夫陶某處理本案的路費(fèi)600元，因陶某并非本案租房合同的當(dāng)事人且該主張沒有法律依據(jù)，不予支持。被告抗辯認(rèn)為房屋損壞系使用過程中的自然損壞，因被告未能提供證據(jù)證明自己的主張，故對此抗辯意見不予采信。

　　

　　對原告主張被告賠償因被告一直不對房屋進(jìn)行維修并且未向原告交接房屋，導(dǎo)致原告不能及時將該房屋對外出租造成的4個月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租損失6000元。法院認(rèn)為，承租人因違約造成承租房屋損壞，致使出租人不能及時將房屋對外出租的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人相應(yīng)的租金損失。根據(jù)原告的陳述及短信記錄，原告于房屋租賃合同到期前就已經(jīng)知道所出租房屋的損壞情況，被告公司工作人員于2013年9月20日答應(yīng)安排修理，但被告最終未修理。根據(jù)合同法第一百一十九條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償；當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。由此可見，法律既鼓勵守約方采取措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，又對守約方因此支出的費(fèi)用作出了安排。本案中，雖然被告違約造成原告房屋損壞給原告及時將房屋對外出租造成了影響，但原告未能在被告不予修理后的合理期限內(nèi)先行對房屋損壞進(jìn)行修復(fù)，故原告就因其自身原因擴(kuò)大的租金損失無權(quán)要求賠償。結(jié)合本案的實際情況，該院酌情支持原告租金損失3000元。

　　

　　法院判決：一、被告冠宇公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付原告王某房屋修復(fù)費(fèi)用3445元、房租損失3000元，合計6445元；二、駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

　　

　　法官評析

　　

　　本案涉及房屋租賃期間因承租人對租賃物使用不善造成租賃物損毀時，應(yīng)當(dāng)如何賠償出租人因此造成的損失的問題。在承租人拒絕修復(fù)而出租人已經(jīng)修復(fù)租賃物，且承租人的行為對出租人將租賃物正常對外出租造成影響的情況下，出租人的損失包含兩部分，一部分是出租人對租賃物的修復(fù)費(fèi)用；另一部分是出租人的租金損失。

　　

　　一、租賃合同的法律性質(zhì)

　　

　　根據(jù)合同法第二百一十二條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在德國民法中，租賃合同分為使用租賃和用益租賃。“僅以使用為目的者，稱為使用租賃。以使用及收益為目的者，稱為用益租賃。”租賃合同是臨時轉(zhuǎn)移租賃物使用權(quán)的合同，承租人的目的在于享用租賃物的使用價值，出租人的目的在于獲取租金。租賃合同的標(biāo)的物必須是非消耗品，承租人于租賃期滿后須返還原物，而不能以其他物品代替返還。租賃合同是諾成合同，出租人和承租人意思表示一致租賃合同即可成立，不以租賃物的交付為要件。租賃合同以不要式為原則，以要式為例外。根據(jù)合同法第二百一十五條的規(guī)定，租賃期限6個月以上的應(yīng)當(dāng)采取書面形式，如果未采取書面形式，則視為不定期租賃。

　　

　　二、承租人在承租期間對租賃物的善用義務(wù)

　　

　　承租人以支付租金為代價在租賃期間對租賃物享有使用、收益的權(quán)利，承租人在使用租賃物的過程中應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人的注意義務(wù)。“承租人未盡善良管理人之注意，致租賃物毀損滅失者，負(fù)賠償責(zé)任。即就客觀的輕過失，亦應(yīng)負(fù)責(zé)。”“不獨(dú)承租人本人，應(yīng)由其負(fù)責(zé)之他人行為，亦包括在內(nèi)。”因此，承租人對租賃物使用、收益權(quán)的行使須受到約定或法定的限制。根據(jù)合同法第二百一十七條的規(guī)定，承租人首先應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物，如果沒有約定或者約定不明確時，則可以與出租人協(xié)議補(bǔ)充；如果不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，則按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法；如果仍不能確定的，則應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)來使用租賃物。根據(jù)合同法第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿時，承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。因此，承租人在整個租賃合同履行期間都負(fù)有對租賃物的善用義務(wù)。

　　

　　租賃合同糾紛中，承租人對租賃物毀損、滅失而承擔(dān)的違約責(zé)任，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任而不是嚴(yán)格責(zé)任。承租人因故意或過失，未能盡到善用義務(wù)，致租賃物毀損的，應(yīng)依債務(wù)不履行之原則，負(fù)損害賠償責(zé)任。根據(jù)合同法第二百一十九條的規(guī)定，“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”因此，當(dāng)承租人未履行對租賃物的善用義務(wù)致生損害于出租人時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。在租賃期限尚未屆滿時，出租人有權(quán)解除合同并要求承租人賠償損失；在租賃期限屆滿時，出租人無需解除合同，可直接要求承租人賠償損失。承租人不僅對于自己的違約行為承擔(dān)違約責(zé)任，而且對其允許的同居人和第三人的原因造成的租賃物的毀損亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　

　　租賃物的損失分為自然損耗與非自然損耗。承租人只對非自然損耗承擔(dān)賠償責(zé)任，租賃物的自然損耗屬于出租人取得租金所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合理損失。根據(jù)合同法第二百一十八條的規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的，即使租賃物受到損耗，也屬于租賃物的自然損耗，對此應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　

　　本案中，原告將房屋租賃給被告公司使用，因被告公司的工作人員對房屋及其各項設(shè)施未能按照租賃合同約定的方法或者其自身的性質(zhì)使用，導(dǎo)致原告房屋房門、樓梯磚、燈具、插座、門玻璃等多處損壞，墻壁、地面、房門、天花板、吊扇等多處污染。被告公司應(yīng)當(dāng)對其員工所造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因被告一直拒絕對房屋及其各項設(shè)施的損壞進(jìn)行修復(fù)，故原告在對損壞進(jìn)行修復(fù)后，有權(quán)就修復(fù)費(fèi)用向被告公司主張賠償。

　　

　　三、承租人造成租賃物毀損時對租金損失的賠償

　　

　　承租人在租賃期間造成租賃物毀損，如果在租賃期滿前，承租人及時修復(fù)，且未對出租人將租賃物正常對外出租造成影響的，出租人不存在租金損失的問題。但是，如果承租人在租賃期滿后，仍然拒絕修復(fù)租賃物，影響出租人將租賃物正常對外出租的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人對租賃物進(jìn)行維修期間的租金損失。此外，出租人應(yīng)當(dāng)在承租人拒絕對租賃物進(jìn)行修復(fù)后的合理期間內(nèi)及時對租賃物進(jìn)行修復(fù)，如果出租人未在合理期間內(nèi)及時修復(fù)的，無權(quán)就因其自身原因?qū)е聰U(kuò)大的租金損失要求承租人賠償，即出租人的租金損失賠償范圍受到合同法規(guī)定的減損規(guī)則的限制。

　　

　　根據(jù)合同法第一百一十九條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。”該規(guī)則理論上稱之為減損規(guī)則或減損義務(wù)。該義務(wù)基于法律規(guī)定而產(chǎn)生，是一種強(qiáng)制性的法定義務(wù)，而不是任意性的義務(wù)。減損義務(wù)屬于不真正義務(wù)，是“一種強(qiáng)度較弱之義務(wù)，其主要特征在于相對人通常不得請求履行，而其違反亦不發(fā)生損害賠償責(zé)任，僅使負(fù)擔(dān)此義務(wù)者遭受權(quán)利減損或喪失不利益而已。”在該規(guī)則中，守約方對損害的發(fā)生并沒有過錯，只是因為在損害發(fā)生后，守約方的作為或不作為，導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果擴(kuò)大，守約方應(yīng)當(dāng)對其未履行減損義務(wù)所造成的那部分損害負(fù)責(zé)。只要守約方有造成損失擴(kuò)大的事由發(fā)生，不論其出于故意或過失，均有減損規(guī)則的適用。在判斷守約方是否采取合理措施防止損失擴(kuò)大時，應(yīng)當(dāng)堅持主客觀相統(tǒng)一的原則，既要考慮守約方主觀上是否按照誠實信用的原則盡自己的努力積極采取一切措施避免損失的擴(kuò)大，也要在客觀上考慮守約方所采取的行為是否達(dá)到了避免損失擴(kuò)大的效果。出于善意所采取的措施非但不能避免損失擴(kuò)大反而加劇了損失，不能謂措施是合理的。減損規(guī)則作為限制受害人獲得賠償數(shù)額的規(guī)則，法院在適用時，應(yīng)盡量從平衡當(dāng)事人利益的角度出發(fā)，確定當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)的責(zé)任。減損規(guī)則在具備適用要件時，法院得不待當(dāng)事人主張，依職權(quán)減輕或免除賠償數(shù)額。

　　

　　本案中，原告主張被告賠償因被告一直不對房屋損壞進(jìn)行維修導(dǎo)致原告不能及時將房屋對外出租造成的自租賃合同期滿之日起4個月的租金損失6000元。因被告在租賃期間屆滿后亦未能修復(fù)房屋及其設(shè)施的損壞，客觀上造成了原告房屋不能及時對外出租的后果，故原告有權(quán)向被告主張賠償租金損失。因房屋租賃合同到期日為2013年9月8日，被告雖于9月20日答應(yīng)安排修理損壞，但被告卻一直未予修理。在此情況下，依據(jù)減損規(guī)則，原告不應(yīng)繼續(xù)放任不管而促成損失擴(kuò)大，而應(yīng)在合理期限內(nèi)積極采取措施先行修復(fù)損壞，以避免影響房屋的正常對外出租，但原告卻直到租期屆滿4個月后才開始修復(fù)損壞，因此難謂原告適當(dāng)履行了減損義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利益。原告就因其自身未盡減損義務(wù)導(dǎo)致擴(kuò)大的租金損失無權(quán)要求賠償，故可酌情支持原告2個月的租金損失3000元。