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　　大健康產業(yè)快速發(fā)展的驅動力來源于消費升級和人口老齡化。在消費需求方面，人的需求無非是“衣食住行，生老病死”，隨著我國人均名義GDP邁過6000美元，我們已經基本解決了“衣食住行”問題，居民消費已經進入結構升級時期，以健康為代表的服務消費將持續(xù)擴張，健康消費需求將大幅增加。在人口方面，2012年我國老年人口數量達到1.94億，人一生醫(yī)療消費一半集中在60歲之后的二十年。“老齡化時代”的到來將進一步釋放健康養(yǎng)生等健康產業(yè)的市場需求。

　　

　　因此可從三大方向快速占領市場。

　　

　　一是公立及民營醫(yī)院融資租賃；

　　

　　二是依托于醫(yī)療設備的融資租賃；

　　

　　三是藥廠及醫(yī)療服務商的融資租賃。

　　

　　1、醫(yī)院融資租賃

　　

　　（一）公立醫(yī)院體系融資租賃

　　

　　公立醫(yī)院的授信體系已經較為完善，以二甲為核心，兼顧三級醫(yī)院，以渠道開拓為主要工作，迅速形成一大批優(yōu)秀的租賃資產。

　　

　　1.準入標準

　　

　　1）二級甲等（含）以上醫(yī)院；原則上年醫(yī)療收入在一億元以上；

　　

　　2）縣級排名前兩名、市級排名前五名、覆蓋人口在40萬人以上；

　　

　　3）醫(yī)院藥品收入占醫(yī)院年總收入的比率<50%；

　　

　　4）必須是醫(yī)院建設及購買設備需求，不得代政府融資及挪用；

　　

　　5）租賃物必須是權屬清晰，屬于醫(yī)院所有，沒有任何他項權利（包括其他租賃公司租賃物、合作投放設備、抵押設備）；

　　

　　6）租賃物必須有發(fā)票，價值認定以醫(yī)院的固定資產凈值為準，不打折；

　　

　　7）融資租賃項目要登記中登網。

　　

　　8）信用授信，不需要增加額外的抵押擔保。

　　

　　2.授信規(guī)模、期限

　　

　　1）對醫(yī)院客戶授信總額原則上不超過其上年度收入總額的80%；

　　

　　2）醫(yī)院的償債來源須覆蓋全部金融機構短期融資利息及長期融資本息看（即扣除其他金融機構負債）；

　　

　　3）二甲醫(yī)院5年，三甲醫(yī)院最高8年，按季度等額本息還款（與按揭相似）；

　　

　　4）合同利率在基準上浮10-50%，少量手續(xù)費及保證金，整體成本平面利率控制在基準利率下浮20%-基準利率。

　　

　　3.具體方案

　　

　　收集資料：

　　

　　醫(yī)院簡介（包括重點科室介紹）；執(zhí)業(yè)許可證；事業(yè)單位法人證書；組織機構代碼證；醫(yī)院評級認定文件；院長身份證及簡歷；貸款卡及貸款卡查詢結果

　　

　　醫(yī)院近三年審計報告及近期財務報表（包括但不限于：資產負債表，收入支出總表（利潤表）、醫(yī)療收支明細表）

　　

　　在醫(yī)院HIS系統(tǒng)中現場打印的上年年末及近期的各科室收入成本明細表

　　

　　在醫(yī)院系統(tǒng)上現場打印醫(yī)院上報衛(wèi)生部門的上年年末的衛(wèi)統(tǒng)1-1表、近期的衛(wèi)統(tǒng)1-8表（直報衛(wèi)生部門的衛(wèi)生統(tǒng)計報表，一般在病案科或信息中心）

　　

　　提供基本戶（一般也是新農合和醫(yī)保賬戶）的近三個月的銀行對賬單

　　

　　全部銀行授信、融資情況匯總、長期借款的融資合同（還款進度頁）

　　

　　租賃設備清單及已有大型設備配置許可證

　　

　　新建在建項目批文、環(huán)評、土地、規(guī)劃等合規(guī)文件、政府財政撥款憑證（如有）

　　

　?。ǘ┟駹I醫(yī)院體系融資租賃

　　

　　模式一：民營醫(yī)療集團綜合授信模式

　　

　　交易核心：

　　

　　民生租賃對民營醫(yī)療集團進行綜合授信，再針對集團下醫(yī)院融資需求進行設備租賃；由民營醫(yī)療集團為旗下醫(yī)院融資租賃業(yè)務提供擔保。

　　

　　模式二：民營醫(yī)療集團戰(zhàn)略聯(lián)盟模式

　　

　　交易核心：

　　

　　民生租賃與民營醫(yī)療集團建立戰(zhàn)略合作關系；借助民營醫(yī)療集團資源優(yōu)勢，民生租賃向醫(yī)療產業(yè)鏈上下游客戶，包括藥廠、耗材廠、器械廠等客戶提供融資租賃業(yè)務。

　　

　　模式三：公立醫(yī)院改制模式

　　

　　交易核心：

　　

　　民生租賃對公立醫(yī)院進行融資租賃授信，在公立醫(yī)院改制成民營醫(yī)院過程中獲得一定比例股權。

　　

　?。ㄈ┽t(yī)療不動產租賃模式

　　

　　模式一：融資租賃業(yè)務模式

　　

　　目前民營醫(yī)院的投入大部分資金在基建上，可以利用醫(yī)院自有房產進行融資租賃，將房產所有權轉移給租賃公司，按照資產現值獲得相應比例的流動資金，租賃公司獲得穩(wěn)定的租金收益（核定租售比）當租賃期限結束后公司將房產所有權轉讓給承租人。

　　

　　租賃期限：10年以上，

　　

　　融資租賃盈利模式：穩(wěn)定的租金收益。（將買賣過戶費算進資金成本）

　　

　　租賃公司負責該物業(yè)的維保及日后的運營管理，可與醫(yī)院商定除固定收益外按照一定比例對醫(yī)院的經營利潤進行分成。

　　

　　關注點：醫(yī)院自身的經營狀況，醫(yī)療用地的買賣是否有壁壘。過戶的稅費。

　　

　　模式二：經營性租賃業(yè)務模式

　　

　　連鎖大型民營醫(yī)院或專科醫(yī)院有落地需求的，租賃公司可按照醫(yī)院的需求結合不動產中心在一線城市尋找合適的物業(yè)（醫(yī)療或商業(yè)用地均可）租賃公司購置后與民營醫(yī)院合作經營，租賃期限結束后做為自有資產可繼續(xù)租賃或做賣斷處理。

　　

　　經營性租賃盈利模式：1、收取租金的固定收益（測算合適的租售比）；2、租賃公司按照院方的需求負責物業(yè)的裝修改造工程（交鑰匙工程）；3、物業(yè)的維保及日后的運營管理，可與醫(yī)院商定除固定收益外按照一定比例對醫(yī)院的經營利潤進行分成

　　

　?。ㄋ模┳赓U期滿后的資產處置收益

　　

　　風險控制措施：由于承租人經營不善、資金周轉不當等原因導致租金遲付或不付的現象，這種信用風險的把控需要我們業(yè)務人員在接受項目申請的時候一定要嚴格執(zhí)行盡職調查的相關流程，對醫(yī)院的財務狀況、現金流狀況和經營發(fā)展狀況尤其是物業(yè)的價值判斷上作出審慎的評估和判斷。

　　

　　渠道開拓

　　

　　目前民營醫(yī)院的發(fā)展水平良莠不齊，要保證醫(yī)院未來的發(fā)展穩(wěn)健首先綁定大型連鎖民營醫(yī)院及有一定管理能力的醫(yī)療管理集團、大型的集團性醫(yī)藥企業(yè)（上市公司）涉足的高端體檢及健康管理中心等。

　　

　　目前社會辦醫(yī)的主要對象是以二級醫(yī)院為主的中小規(guī)模醫(yī)院，未來社會辦醫(yī)將經歷一個醫(yī)院規(guī)模從小到大，小醫(yī)院、專科醫(yī)院的社會資本進入速度由慢變快的過程，而大型醫(yī)療集團將在這一過程中出現雛形，當然目前通過收購等方式進入醫(yī)療市場的制藥公司也將迎來一個快速擴張階段。?？漆t(yī)院、為綜合性公立醫(yī)院做配套的高端康復醫(yī)院將是民營醫(yī)院未來的發(fā)展方向。

　　

　　2、醫(yī)療設備融資租賃

　　

　　根據醫(yī)療器械行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2013年我國國產醫(yī)療器械行業(yè)產值約1500億，進口醫(yī)療器械約150億美元。

　　

　　進口醫(yī)療設備租賃

　　

　　進口醫(yī)療設備單體價值高，設備可靠性好。但設備廠商均為國際大型廠商，基本上都不承擔回購責任。因此，進口醫(yī)療設備及國內部分強勢醫(yī)療設備廠商的直接租賃模式在很大程度上將風險控制措施分散在醫(yī)院及大型經銷商上。

　　

　　模式一：以承租醫(yī)院為主的直接租賃

　　

　　直租業(yè)務相比于回租業(yè)務具有融資規(guī)模更小，租賃期更短，且對醫(yī)院的收入有直接的推動作用，以單體醫(yī)院直接租賃的業(yè)務主要條件如下：

　　

　　1、醫(yī)院級別不低于二甲，收入控制在8000萬以上，資產負債率一般不超過70%；

　　

　　2、期限3-5年；

　　

　　3、其他條件參考二甲醫(yī)院的授信條件。

　　

　　模式二：以大型經銷商和醫(yī)院并重的直接租賃

　　

　　大型經銷商與醫(yī)院有長期的合作，并且也具有一定的實力，在交易中承擔了幾個方面的作用。一是渠道作用；二是到期租金的墊付緩沖作用，確保我公司項目不會逾期，同時也強化經銷商對醫(yī)院的持續(xù)溝通責任。

　　

　　1、醫(yī)院級別不低于二級，收入規(guī)模控制在5000萬以上，資產負債率一般不超過70%；

　　

　　2、期限3年，特殊情況下不高于4年，在建設期（6-9個月）內醫(yī)院不還本息；

　　

　　3、經銷商承擔無條件債權回購責任。

　　

　　國產醫(yī)療設備租賃

　　

　　模式一：醫(yī)療器械生產企業(yè)融資租賃

　　

　　對生產醫(yī)療器械企業(yè)直接融資，用于支持其擴大生產、周轉資金等用途。

　　

　　準入條件：市場銷售收入排名前20前企業(yè)，其產品市場占有率排名前5名，有穩(wěn)定的銷售渠道。

　　

　　融資額度：最高給予其上年銷售收入的30%

　　

　　模式二：廠商租賃

　　

　　基于廠商信譽對其代理商和終端客戶提供融資租賃。

　　

　　針對合作廠商綜合給予一定授信額度，在額度內由廠商對融資租賃風險承擔最終回購責任。

　　

　　代理商模式

　　

　　合作要點：- 單體價值50萬以上設備

　　

　　選擇廠商銷售排名前5名的代理商合作

　　

　　代理商提供其他還款保障措施

　　

　　廠商租賃因操作瑣碎，參與方較多，不適宜單體價格低的醫(yī)療器械操作，暫提出單價50萬以上開始操作，重點推廣國內廠商，如國外廠商有機會亦可參照執(zhí)行。

　　

　　模式三：聯(lián)合租賃模式

　　

　　合作要點：- 選擇有豐富客戶資源的專業(yè)租賃公司

　　

　　廠商提供回購擔保

　　

　　3、藥廠及醫(yī)療服務商的融資租賃

　　

　　模式一：基礎業(yè)務模式--直租和回租

　　

　　制藥企業(yè)融資將以直租為主，回租賃為輔。

　　

　　我司支持類客戶集中在細分行業(yè)龍頭企業(yè)，這一目標區(qū)域內的企業(yè)多為上市公司

　　

　　模式二：高流轉交易模式

　　

　　除了傳統(tǒng)租賃所涉及的三方，還增加了銀行/同業(yè)等金融機構。出租人與承租人訂立與租賃相關的一系列合同，包括，融資租賃合同、買賣合同、擔保合同、還有出租人與資金提供者的融資合同，例如：銀行、保險公司、信托公司、投資基金、金融租賃等。此類模式自帶供血功能，為資產高扭轉模式，即在藥廠項目操作過程中，將項目保理/證券化，這種模式對項目質量要求較高。

　　

　　模式三：制藥裝備企業(yè)廠商租賃模式

　　

　　在制藥產業(yè)鏈條里占絕對優(yōu)勢的為單體規(guī)模最大，藥品鏈條最全、擁有自主定價權的藥企，除此以外藥品制造機械廠也是我們潛在的優(yōu)質客戶。與醫(yī)藥器械生產上合作的模式是傳統(tǒng)的“廠商租賃模式”，可采用“雙向開發(fā)”的策略，即通過藥廠直租項目了解/營銷制藥裝備企業(yè)；與制藥裝備企業(yè)建立廠商模式的合作，向我們推薦藥廠客戶。目標客戶包括：東富龍、楚天、新華醫(yī)療、遠東制藥、納諾、千山、遠躍、迦南、賽德力、華南制藥。

　　

　　收集資料：

　　

　　1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（正副本）

　　

　　2.組織機構代碼證書

　　

　　3.企業(yè)稅務登記證（國稅、地稅）

　　

　　4.公司章程（包括所有修正案的最新有效版本）

　　

　　5.貸款卡及密碼

　　

　　6.驗資報告（最后一期）

　　

　　7.企業(yè)簡介

　　

　　8.法定代表人身份證及身份證明

　　

　　9.近3年經審計年報及近期財務報表

　　

　　10.企業(yè)征信報告查詢信息

　　

　　來源：民生金融租賃