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　　7月17日下午，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，明確積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系；鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎。

　　

　　內(nèi)容很多，信息量很大。不勝枚舉，我就以政策原文為例，發(fā)表一下個人淺見：

　　

　?。ㄒ唬┍Ｕ献赓U雙方權益，支持租賃居住方式。

　　

　　1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）

　　

　　點評：租房戶、外來工的好事！但要注意，這是有前置條件的，所以適用的只有符合上述前置條件的人群，只是租房人群中的一部分。另外，由居住所在地教育部門安排到義務教育階段學校，這里相當于大家通常所講的統(tǒng)籌生，而非地段生。所以，你懂的，不要再說什么我在名校旁邊租一套房就可以讀名校的“蠢話”。

　　

　　當然，不管怎么說，即便只是一部分人群，如果租房也可以享受統(tǒng)籌生的待遇，已經(jīng)是很大的進步了。這個社會的每一步進步都不容易，值得肯定。

　　

　　2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）

　　

　　點評：以今天的高房價和嚴苛的貸款申請條件，想用公積金來解決住房貸款問題對于很多人來說純粹屬于奢望。也正因為如此，租房提取公積金對于那些沒辦法通過買房提取公積金的人群來說是較為公平的一種方式，同時也可以提高大家繳納公積金的積極性，賦予公積金制度繼續(xù)留存的正當性，緩解公積金中心“入不敷出”的壓力。

　　

　　3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優(yōu)先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規(guī)定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭）

　　

　　點評：增加公積金對中低收入繳納人群的福利。很多人批評現(xiàn)有的公積金制度是“劫貧濟富”，而要為自己正名，公積金中心有必要為中低收入人群多做一點事情。

　　

　　4.落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。落實國家關于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優(yōu)惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）

　　

　　點評：為了便于征管，廣州市早已對按月租金計算的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅合并按綜合征收率進行計征，并相應調(diào)整個人出租房屋稅費綜合征收率。換言之，上述優(yōu)惠僅限于增值稅的減免，其它的稅費尤其是占大頭的個人所得稅還是要交的，實際優(yōu)惠幅度應該比較有限。

　　

　　5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環(huán)保監(jiān)督、燃氣消防安全監(jiān)督，確保租賃住房室內(nèi)環(huán)保、安全，滿足居住標準。（市住房城鄉(xiāng)建設委、公安消防局、質(zhì)監(jiān)局牽頭）

　　

　　點評：老調(diào)重彈，重在監(jiān)管。

　　

　　6.保護承租人的穩(wěn)定居住權。通過對租期和租金依法進行規(guī)范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權益。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭）

　　

　　點評：市場行為，往往是一個愿打，一個愿挨。政府的想法是好的，真正保障起來是有難度的。

　　

　　7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼并舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭）

　　

　　點評：發(fā)動市場的力量，發(fā)放租賃補貼，讓市場來為相關人群提供基本保障，這是被改革開放證明的更有效率、也更加經(jīng)濟的解決方案。

　　

　　（二）增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

　　

　　8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。（市國土規(guī)劃委牽頭，市發(fā)展改革委配合）

　　

　　點評：早前北京、上海公布的十三五用地規(guī)劃里面，租賃住房的供地占比已經(jīng)達到了30%左右的比例，所以同樣作為一線城市的廣州跟進將租賃住房用地供應納入年度計劃并非偶然，而是中央對一線城市的具體部署。

　　

　　9.允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。（市國土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設委、城管委、環(huán)保局，廣州供電局，市自來水公司，廣州燃氣集團公司配合）

　　

　　點評：意義有三：其一，作為廣東省“商改租”條例的首個落地城市，對其它城市具有表率作用，佛山等廣東其它城市將會跟進效仿；其二，可以盤活商業(yè)用房存量，達到去庫存的目的，同時又可以增加租賃住房供應，響應完善購租并舉的住房體系，一舉兩得；其三，為3.30商服新政實施后一籌莫展的開發(fā)商提供新的突圍思路，轉售為租，長期運營。

　　

　　另，假如市場上可改建為租賃住房的商業(yè)用房增多，開發(fā)商對在商業(yè)住房用地出讓中高價競自持的參與積極性有可能會降低，競自持出現(xiàn)的可能性和自持的比例有可能會降低，從而讓商品住房用地回歸蓋商品住房的本源，有“無心插柳柳成蔭”之妙。

　　

　　最后，再次跟我的讀者重申，通知再次明確商業(yè)用房改建為租賃住房之后不得出售，所以不要相信市場上某些公寓樓盤混淆視聽、偷換概念的說法，散售的公寓被商改住惠及的可能性微乎其微。

　　

　　有朋友問我：商改租，租房市場的租金將會如何？很簡單的道理，價格由供求關系決定，商改租后市場上的租賃房源供應增加了，這對于平抑市場的租金是有作用的。但是又并不意味著租金一定不會漲或者會降，因為現(xiàn)在供應多少沒有定論，所以無法判定將來的市場是供大于求還是供不應求，但是增加供應對于租客來講肯定是福音，選擇面廣了，房東漲租的可能性就少了。

　　

　　當然，也不要天真地去指望政府會有動力增加供應到租金下降的地步?，F(xiàn)在的租售比已經(jīng)夠低的了，房價這么高，如果租金還要下降，只會讓高房價顯得更加不合理。租金不要漲的太快，已經(jīng)可以達到政府穩(wěn)定租賃市場、培育租賃市場蛋糕的目的。

　　

　　此處求公寓樓盤和公寓小業(yè)主的“心理陰影面積”，如果市場上真的新增了很多商業(yè)用房改建的租賃住房，它們可是你們未來最大的競爭對手，它們的水電費是民用標準，還是品牌租賃運營商……

　　

　　10.允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租。改造中，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。租賃住房應當以原設計的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低于本市人民政府規(guī)定的最低標準。具體標準由市住房城鄉(xiāng)建設委制定。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市來穗人員服務管理局，各區(qū)政府配合）

　　

　　點評：合租有理！愛情公寓、歡樂頌的粉絲們，你們的機會來了！

　　

　?。ㄈ汛蟋F(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟增長極。

　　

　　11.扶持住房租賃企業(yè)，打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟。鼓勵供應主體多元化，搶占發(fā)展廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的先機。提升住房租賃規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平。住房租賃企業(yè)按生活性服務業(yè)執(zhí)行相關政策。執(zhí)行公租房租金標準的住房租賃經(jīng)營機構，按照《財政部國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規(guī)定享受相關優(yōu)惠。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市發(fā)展改革委配合）

　　

　　點評：住房租賃企業(yè)的春天。之前上海等地整治非法長租公寓，著實讓各地的長租公寓運營商嚇出了一把冷汗，擔心有殃及池魚之憂。如今，租賃住房新增了商業(yè)用房改建這一重要來源，又有政府的財政稅收優(yōu)惠政策扶持，會有更多的機構加入住房租賃市場這個藍海瓜分蛋糕。

　　

　　12.發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務業(yè)。鼓勵村集體、經(jīng)濟聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實施專業(yè)化運行管理。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管理局、公安消防局，各區(qū)政府配合）

　　

　　點評：城中村就跟國外城市的貧民窟一樣，本身就是城市有機體的一部分，為大批城市低層民眾提供了落腳地，也是很多新城市居民夢開始的地方。城中村改造從來就不是只有全部拆掉建石屎森林般的高樓大廈一條路可以走。城中村租賃住房微改造，可以讓城市更有人情味，也可以讓城中村變得更美。

　　

　　13.發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務業(yè)。支持傳統(tǒng)物業(yè)服務企業(yè)向既有建筑現(xiàn)代服務業(yè)轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展“管家式”服務，為業(yè)主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭）

　　

　　點評：為傳統(tǒng)物業(yè)服務企業(yè)轉型指明了一個新的營收方向。

　　

　　14.成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名）。負責統(tǒng)籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業(yè)化、社會化供應和管理。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市發(fā)展改革委、財政局、國資委配合）

　　

　　點評：權責明確，有規(guī)可循。

　　

　　15.建立健全房屋租賃信息服務平臺。推廣線上線下租賃服務一體化，實現(xiàn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、各方信用透明。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

　　

　　點評：任重道遠，前路漫漫。

　　

　　16.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。指導租賃企業(yè)成立廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)租賃協(xié)會制定、完善房屋租賃中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，強化行業(yè)自律，督促指導中介機構、住房租賃企業(yè)及時采集、上報租賃房屋、租住人員等信息。（市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭，市來穗人員服務管理局配合）

　　

　　點評：有評論曰：若把治理視為一個由國家治理、社會治理、行業(yè)治理、企業(yè)治理構成的體系，行業(yè)協(xié)會則是行業(yè)治理的有效組織形式。需要指出的是，現(xiàn)有行業(yè)協(xié)會大多由政府職能部門籌辦，行使的是政府職能，與政府有千絲萬縷的關系，未能完全體現(xiàn)出行業(yè)協(xié)會的自治性、中介性，并未發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的最大作用。