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　　來源：掘金之旅

　　

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　　不良資產(chǎn)，盡調(diào)為王。投資前的盡調(diào)，可以幫助投資者發(fā)現(xiàn)風險、考慮報價，盡調(diào)是購買資產(chǎn)包過程中最關(guān)鍵的一步。

　　

　　”

　　

　　盡調(diào)按照手段不同，可以分為書面盡調(diào)和現(xiàn)場盡調(diào)。盡管網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于書面盡調(diào)和現(xiàn)場盡調(diào)的模板很多，但盡調(diào)尤其是現(xiàn)場盡調(diào)是一項經(jīng)驗活。根據(jù)前期書面盡調(diào)的結(jié)果，調(diào)查律師會判定現(xiàn)場盡調(diào)的重點和方法，然后再根據(jù)現(xiàn)場的情況及時轉(zhuǎn)變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財產(chǎn)和未知的風險。其中種種機動應(yīng)變，換一個調(diào)查律師，結(jié)果就會很不一樣。

　　

　　本篇為團隊多年購買資產(chǎn)包前盡調(diào)的心得體會，請讀者根據(jù)自身情況靈活運用，切莫生搬硬套。

　　

　　投資前的盡調(diào)是一個“核實披露信息”、“發(fā)現(xiàn)風險”和“評估價值”的過程，盡調(diào)律師根據(jù)調(diào)查得到的信息，判斷不良資產(chǎn)的價值、債務(wù)人的償債能力和其中的法律風險，并初步確定實現(xiàn)債權(quán)的途徑，總結(jié)債權(quán)實現(xiàn)的可能性，為后期購買提供價值參考、為后期處置提供參考依據(jù)。

　　

　　投資前的盡調(diào)，應(yīng)多方收集資料，關(guān)注點應(yīng)該重點在于對抵押物的價值評估（權(quán)屬、法律風險、價格、可能的購買意向方）、債務(wù)人和保證人的償債能力（涉訴、被執(zhí)行、收入、名下資產(chǎn)、負債、婚姻情況）和償債意愿的判斷，還要關(guān)注資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資產(chǎn)變現(xiàn)的速度。

　　

　　一、抵押物現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)抵押物的現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　1、通過實地走訪，調(diào)查抵押物現(xiàn)狀和基本情況

　　

　　經(jīng)營現(xiàn)狀（用于經(jīng)營的抵押物會帶來穩(wěn)定的收入、也有希望被經(jīng)營者購買）

　　

　　建造的特定背景（如物權(quán)法生效之前訂立的集資

　　

　　建房的內(nèi)部協(xié)議，涉及多方，而且不能用物權(quán)法規(guī)制）

　　

　　面積（使用面積和公攤面積）

　　

　　位置（周邊有無地鐵口、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等使不動產(chǎn)增值的設(shè)施，或是噪聲、空氣污染源等使不動產(chǎn)貶值的因素）

　　

　　目前該抵押物是否正在被租賃？出租率是多少？租金和租賃條款如何？如果要求提前退租，租戶是否會同意退租？需要支付給租戶多少費用？如果租戶不對債務(wù)方支付租金，是否對其他方支付？其他方與債務(wù)該公司有無關(guān)聯(lián)關(guān)系？

　　

　　抵押物是否存在物理缺陷。如有,相應(yīng)修理費用是多少？

　　

　　有無可能對抵押物存在爭議的其他人？比如所有權(quán)爭議或建筑工程糾紛？

　　

　　2、通過實地走訪，核實書面盡調(diào)得知的情況：

　　

　　在得知抵押權(quán)的抵押登記情況和抵押順位的情況下（在北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站可以根據(jù)不動產(chǎn)的位置查詢查封情況，但是有的年限比較早的不一定能查到），可以走訪其他抵押權(quán)人了解情況。

　　

　　抵押物所有權(quán)如果不是債務(wù)人，且抵押人與債務(wù)公司有什么特殊關(guān)系（實際控制人之間、董監(jiān)高和股東的重疊），可以實地走訪調(diào)查看他們之間是否已就該資產(chǎn)簽訂抵貸協(xié)議。

　　

　　如果所有權(quán)不完整，為了便于處置，可以與共有人商談取得合法可轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的可能性有多大及相關(guān)費用是多少？

　　

　　實地查看抵押物的被占有情況，看是否可以直接出售。很多閑置多年的不動產(chǎn)被其他債權(quán)人或者或非法轉(zhuǎn)租人等占據(jù)，為了方便處置，要調(diào)查在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有給潛在資產(chǎn)購買者之前，需要如何騰退以及支付哪些費用。

　　

　?。ǘ﹦赢a(chǎn)抵押物的現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　動產(chǎn)抵押物，為企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者在向金融機構(gòu)借款時現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，實踐中多為機器設(shè)備。經(jīng)過長時間的折舊、技術(shù)迭代等因素，基本已經(jīng)無價值，甚至滅失，很多機器設(shè)備在處理的時候只能作為廢鐵賣掉。所以，筆者奉勸各位，在盡調(diào)時把不動產(chǎn)抵押物作為調(diào)查重點。

　　

　　調(diào)查抵押的機器設(shè)備的價值，可以從交付情況、成新率、折舊后的價值入手，通過采集機器設(shè)備的賬面凈值、購買日期、最后評估日期、評估目的、評估值和優(yōu)先權(quán)利等其他情況，綜合判斷。有時間的，可以實地走訪類似經(jīng)營范圍的企業(yè)，尋找可能的購買人。

　　

　　二、債務(wù)人、保證人償債能力現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　（一）債務(wù)人、保證人償債能力的通用現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　1、核實通過書面盡調(diào)了解到的債務(wù)人的對外債權(quán)

　　

　　(債務(wù)人名稱、金額、到期日、債務(wù)人主要財產(chǎn)等)，并且調(diào)查是否存在其他的對外債權(quán)或收益(收益類型、預(yù)期收益金額及時間)?

　　

　　2、債務(wù)人在抵押物之外的可回收資產(chǎn)

　　

　　債務(wù)人的動產(chǎn)在很大程度上存在不確定性，不便于固定和處置，所以債務(wù)人最主要資產(chǎn)描述中針對的主要是企業(yè)的固定資產(chǎn)。債務(wù)人主要的資產(chǎn)類型有地產(chǎn)、房產(chǎn)、機器設(shè)備等。列出主要固定資產(chǎn)(資產(chǎn)現(xiàn)狀、地址、面積、股價及追索途徑等)。

　　

　　a.土地——以不動產(chǎn)登記或者生效判決為準

　　

　　需要調(diào)查：

　　

　　土地面積

　　

　　土地性質(zhì)

　　

　　土地使用權(quán)包括出讓的國有土地使用權(quán)、劃撥的國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)幾種分類。核實銀行給的資料內(nèi)記載的土地性質(zhì)，如果是劃撥地，是否有當?shù)卣鷾首C明該土地已合法抵押？未支付的土地出讓金是多少？以評估變現(xiàn)價值。

　　

　　土地主要用途分類

　　

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》土地用途可分為6類：居住用地，商業(yè)金融業(yè)用地，工業(yè)、倉儲用地，交通用地，綜合用地，公共綠地。一般來說土地價值是居住>商用>工業(yè)。

　　

　　土地權(quán)利狀況:有無他項物權(quán)。

　　

　　土地已使用年限

　　

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定——居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　

　　最新土地基準地價，根據(jù)最近的相鄰地塊的拍賣成交價，初步評估。

　　

　　b.房產(chǎn)建筑——以不動產(chǎn)登記或者生效判決為準

　　

　　如上文調(diào)查抵押物現(xiàn)狀的要點一樣，需要調(diào)查：

　　

　　房屋用途、空置率。

　　

　　面積、位置（地鐵口、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)、醫(yī)院）。

　　

　　是否有抵押？如有，抵押權(quán)的抵押登記情況和抵押順位。

　　

　　主要建筑結(jié)構(gòu)建筑物完工百分比，是否存在物理缺陷，如有，修理完善費用是多少？

　　

　　是否是單獨所有的，如果是共有，那是否便于處置，所得價格是多少？

　　

　　房屋是否被租賃，如提前退租需要支付給租戶多少費用。

　　

　　是否有其他人對房屋存在主張權(quán)利的可能？

　　

　　房產(chǎn)已使用年限。

　　

　　近期同類資產(chǎn)拍賣價。

　　

　?。ǘ﹤鶆?wù)人、保證人是法人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　1、核實工商登記的經(jīng)營狀態(tài)。

　　

　　如果是在注冊地正常經(jīng)營的，調(diào)查經(jīng)營現(xiàn)狀及收入來源如何，調(diào)查在職人數(shù)和在崗人數(shù)，除了現(xiàn)場走訪、打聽之外，查詢社保記錄也是一個好方法。對于登記注銷吊銷和實際停止經(jīng)營的，調(diào)查何時停止經(jīng)營、是否已經(jīng)變更營業(yè)地點、新營業(yè)地點的經(jīng)營情況。

　　

　　2、是否存在嚴重的職工問題

　　

　　比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應(yīng)在裁判文書網(wǎng)查詢涉及的勞動糾紛，還應(yīng)實地走訪多核實、了解情況。

　　

　　3、破產(chǎn)情況

　　

　　債務(wù)企業(yè)和保證企業(yè)往往負債累累，資不抵債，符合破產(chǎn)條件。需要了解是否在破產(chǎn)程序中或已經(jīng)破產(chǎn)；如果已經(jīng)破產(chǎn)，是一般破產(chǎn)還是政策性破產(chǎn)，破產(chǎn)工作進度（申報的破產(chǎn)債權(quán)有多少？破產(chǎn)財產(chǎn)有多少？清算委員會或債權(quán)方委員會是否已經(jīng)提出或批準了清算、還款計劃？）。

　　

　　tips：債務(wù)公司和保證公司很多都是“三無”僵尸企業(yè)，公司早就沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，這時我們要及時轉(zhuǎn)變思路，調(diào)查公司背后的實際經(jīng)營者和股東的財產(chǎn)情況，評估通過破產(chǎn)程序追究股東清算責任和出資責任的受償可能性。債務(wù)企業(yè)是公司法人的，按照上文論述方法調(diào)查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢其財產(chǎn)情況。

　　

　?。ㄈ﹤鶆?wù)人、保證人是自然人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　自然人的資產(chǎn)情況和收入屬于個人隱私，不像企業(yè)法人那樣容易調(diào)查，在調(diào)查中要注意：

　　

　　1、在不打擾債務(wù)人的情況下，多方打聽，比如可以前往銀行貸款資料中寫明的債務(wù)人住址的物業(yè)詢問，查看水電表，詢問鄰居等；

　　

　　2、夫妻法定共同財產(chǎn)制下，債務(wù)人的婚姻情況、配偶的資產(chǎn)情況也是需要了解的，包括其配偶擔任股東的公司也需要走訪。

　　

　?。ㄋ模┍ＷC人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點

　　

　　在盡職調(diào)查中,對保證人信息需要了解的與債務(wù)人基本相同，除此之外需要收集以下信息：

　　

　　1、保證是否有效和保證方式。

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　　2、保證人與債務(wù)人的關(guān)系，保證人與其他保證人的關(guān)系。

　　

　　現(xiàn) 場 盡 調(diào) 小 技 巧

　　

　　為了避免重復(fù)評估債務(wù)人或保證人的償債能力,盡職調(diào)查中還需要對資產(chǎn)組合中債務(wù)人或保證人的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況進行信息采集。

　　

　　注重談話，用聊天的方式獲取有用信息，在有限的時間里盡可能的套取有用信息。不放過每一個在樓下下象棋跳廣場舞的平凡大爺大媽，老居民一般對當?shù)刈冞w和小區(qū)八卦都了如指掌，往往就是掌握關(guān)鍵的信息的“掃地神僧”。

　　

　　數(shù)據(jù)為王，盡可能在書面盡調(diào)的基礎(chǔ)上多方收集數(shù)據(jù)，便于全面分析。比如，評估不動產(chǎn)的價值的時候，要注意到這是多因素作用的結(jié)果，全面調(diào)查可能影響價格的全部因素，同一地區(qū)近期的拍賣成交價只能作為參考；必要的時候可以尋找潛在的購買人。

　　

　　和債務(wù)人的溝通要張弛有度，必要的時候偽裝一下身份也是可以的。因為金融債權(quán)是公告催收的，債務(wù)承繼的債務(wù)人有時候并不知道這個債務(wù)的存在，筆者團隊遇見過幾個這樣的債務(wù)人，他們得知之后償債心切，就在收購資產(chǎn)包之前向資產(chǎn)管理公司清償了債務(wù)，這是不良資產(chǎn)處置團隊的損失。所以在盡職調(diào)查的時候，不要一開始就溝通的太深入，要在溝通中不斷轉(zhuǎn)變策略。

　　

　　購買前的盡職調(diào)查，以4小時現(xiàn)場調(diào)查一個債務(wù)公司為宜，所以不要迷信任何長篇累牘的盡調(diào)模板，根據(jù)經(jīng)驗取舍重點調(diào)查項目，并且努力探求可能的財產(chǎn)線索。